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た行の不動産用語

耐火構造(たいかこうぞう)

耐火構造とは、壁・柱・床・梁・屋根・階段などの主要な構造部分が、一定の耐火性能を持った構造のことです。
一定の耐火性能というのは、通常の火災が起きてから30分から3時間以上の間、建物が倒壊したり他に延焼したりしない性能を持っていることをいいます。建物部位や階数ごとに耐火性能の規定時間が決められています。
一般的には、鉄筋コンクリート造、レンガ造、コンクリートブロック造などの建物で、分譲マンションなどがこれに当たります。

高さ制限(たかさせいげん)

高さ制限とは、その土地に建てられる建物の高さの上限を制限するものです。 建物の高さ制限には、以下の3種類があります。

  1. 用途地域や高度地区など、都市計画によって高さの上限値が決められているもの
    (絶対高さの制限)
  2. 道路や隣地の日照、採光、通風などの環境を確保するため建物の各部分の高さを制限したもの
    (斜線制限)
  3. 建築物によって、隣地などに一定時間以上続けて影を生じないように、その高さを規制したもの(日影規制)
たとえば、第一種・第二種低層住居専用地域内では、10メートルまたは12メートルの絶対高さの制限があります。また、道路に面して建っているマンションなどは高層階が斜めになっている場合がありますが、これは道路斜線制限のためです。
このように立地や前面道路の条件、あるいは地方公共団体の条例などによっても、建物の高さの制限は変わってきます。

担保評価額(たんぽひょうかがく)

担保評価額とは、住宅ローンなどの融資に担保として設定する不動産の評価金額をいいます。
金融機関が融資をするときには、借り手が返済できなくなった場合に資金回収ができるよう、不動産などの担保をとるのが普通です。その担保物件に融資額に見合う価値があるかどうかを評価するのが「担保評価」です。
不動産の担保評価額は、金融機関が算定した時価に、金融機関ごとの掛目を掛けて算出します。担保掛目は住宅ローンの種類や保障機関の有無により、70パーセント程度に定めらています。担保評価額が低い場合には、融資額が少なくなる場合もあります。

第1種住居地域(だいいっしゅじゅうきょちいき)

第1種住居地域とは、住居の環境を守るための地域です。
建ぺい率は50・60・80パーセント(ただし、角地は割増になることがあります)、容積率は100~500パーセントです。 住居以外では、床面積3000平方メートルまでの一定の条件の店舗・事務所・ホテル・ボーリング場やゴルフ練習場などが建てられます。また、税務署・郵便局・警察署・消防署などは建物の規模に関係なく建てられます。
マージャン店・パチンコ店・カラオケボックスなどの遊戯施設は、規模にかかわらず建築できません。

第1種中高層住居専用地域(だいいっしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき)

第1種中高層住居専用地域とは、中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
建ぺい率は30・40・50・60パーセント、容積率は100~500パーセントです。 絶対高さ制限がないので、容積率に応じて4階建て以上の中高層マンションなどを建てることができます。
また、店舗や飲食店(床面積500平方メートル以内・2階以下)、大学・病院、自動車車庫(床面積300平方メートル以内・2階以下)などの建築物を建てることができます。
ゴルフ練習場・パチンコ店などの遊戯施設、ホテルなどの宿泊施設は建てられません。

第1種低層住居専用地域(だいいっしゅていそうじゅうきょせんようちいき)

第1種低層住居専用地域とは、低層住居の良好な環境を守るための地域です。
建ぺい率は30・40・50・60パーセント、容積率は50~200パーセントです。建物の高さは、10または12メートル以下に制限されています。
この地域で住宅以外に建てられるのは、保育所や小中学校、小規模な公共施設、診療所、老人ホームなどに限られます。店舗を兼ねた住宅の場合は、店舗等の広さが50平方メートル以内に限られます。
閑静な住宅街が広がり、住環境には最も適した地域ということができます。

第2種住居地域(だいにしゅじゅうきょちいき)

第2種住居地域とは、主に住居の環境を守るための地域です。
建ぺい率は60パーセント、容積率は200~400パーセントです。
この地域に建てられるのは、住居以外には宗教施設(寺院など)、診療所、小中高などが建てられ、床面積10000平方メートル以下の店舗や事務所、大学や病院などが建てられます。また、自動車教習所、ホテル、カラオケボックス、パチンコ店なども可能です。

第2種中高層住居専用地域(だいにしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき)

第2種中高層住居専用地域とは、主に中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。
建ぺい率は30・40・50・60パーセント、容積率は100~500パーセントです。
この地域では、住宅のほかに広めの店舗(床面積1500平方メートル以内)や一定条件の事務所(2階建て以内)も建てることができます。また、パン・米・豆腐・菓子などの食品製造業(作業場の床面積が50平方メートル以内)の工場も建てられます。

第2種低層住居専用地域(だいにしゅていそうじゅうきょせんようちいき)

第2種低層住居専用地域とは、主に低層住居の良好な環境を守るための地域です。
建ぺい率は、30・40・50・60パーセント、容積率は50~200パーセントです。建物の高さは、10または12メートル以下に制限されています。
この地域では、第1種低層住居専用地域と同様に、住居、小中学校、住居を兼ねた小店舗などを建てることができます。それ以外には、2階建て以下で床面積が150平方メートル以内の商店、食堂、塾などを建てることができます。また自家製造販売の店も作業場の面積が50平方メートル以内なら建てられます。閑静な住宅街ですが、コンビニなどの小規模な店舗があります。

ダクト

換気や空調設備の通路として利用される配管のことをいいます。
亜鉛メッキ鉄板などの材料を切断・曲げ加工して四角形の箱状のものを作り、建築物の天井内などに設置し、風の通り道とします。
地区計画(ちくけいかく) 地区計画とは、それぞれの地区の特性にふさわしい良好な環境の市街地を造るために土地利用を制御する制度のことをいいます。
地区計画は、地元住民等の意見を聴いた上で、市町村が決めます。地区計画の区域内での建築行為などにあたっては市町村長への届出が必要となります。
他方、建築基準法の規制緩和が可能な場合もあります。

地区計画(ちくけいかく)

地区計画とは、それぞれの地区の特性にふさわしい良好な環境の市街地を造るために土地利用を制御する制度のことをいいます。
地区計画は、地元住民等の意見を聴いた上で、市町村が決めます。地区計画の区域内での建築行為などにあたっては市町村長への届出が必要となります。他方、建築基準法の規制緩和が可能な場合もあります。

中間金(ちゅうかんきん)

中間金とは、売買契約や建築請負契約を締結した後、建物の引渡し以前に支払われる金銭のことで、内金の一種です。引渡し時には、残金を精算します。

長期プライムレート(ちょうきぷらいむれーと)

長期プライムレートとは、民間金融機関が、信用力の高い優良企業に対して、1年以上の長期貸し出しに適用される最優遇貸出金利のことです。
長期貸出金利は、従来、長期プライムレートを基準に決められていました。また、長期プライムレートは、長期国債の利回りがベースになっていました。しかし現在では、長期貸付も短期プライムレート(新短期プライムレート)に一定の利率を上乗せする方式を導入するケースが増え、この方式による最優遇貸出金利は「新長期プライムレート」といいます。

ツーウェイ

住宅用語として使う場合、ひとつの空間に2つの方向からアプローチできることをいいます。
主に炊事や洗濯など、家事動線について説明する際に使われることが多いようです。
例えば、ツーウェイキッチンは、キッチンへの出入り口が2ヶ所あり、リビングやダイニングへの通行だけではなく、洗面所などへも出入りできるようになっています。
家事動線が短くなり、炊事をしながら洗濯できるなど、ふたつのことを同時にできるので効率的です。
複数の人数が出入りする場所にも適しています。

ツーバイフォー(2×4)

ツーバイフォーとは、2インチ×4インチ(ツーバイフォー)の角材による枠と、構造用合板を組み合わせたパネルを「面」として、床・壁・天井の6面体を構成する工法です。枠組壁工法とも呼ばれています。
19世紀の北米で生まれた木造建築の伝統的な工法です。日本では、柱と梁で躯体を支える軸組工法が主流でしたが、ツーバイフォーは、パネル化された壁や床などの「面」を組み合わせて六面体を作ります。躯体はその六面(壁)全体で支えらるので、頑丈で耐震性、気密性、断熱性にも優れています。
ただし、壁で躯体を支えているため、開口部を大きくしたり、増築や改築が難しいなどの制約があります。また、使用する部材が2インチ×6インチの場合はツーバイシックスと呼ばれます。

突き板(つきいた)

突き板とは、化粧板の一種で、天然木を薄くスライスしたものを素材に貼り付けたものです。
化粧板は合板などの素材表面に様々な方法で化粧仕上げを施したもので、無垢材よりも安価で、反りやヒビ割れがおきにくいという特徴があります。突き板は、天然銘木を0.2~0.6ミリ程度にスライスしたものを素材に接着させ、その上を塗装などで仕上げます。
化粧板でありながら、天然木の味わいがあり、化粧板の中ではもっともグレードが高いものです。
突き板の品質は、スライスに厚みがあるほど高くなり、フローリングや室内ドア、キッチンキャビネット、家具などに使われています。

つくば方式(つくばほうしき)

つくば方式とは、建物譲渡特約付き定期借地権を応用したSI住宅のことです。 スケルトン定借ともいいます。 第1号の事例がつくばで出現したことから命名され、従来にない画期的な手法として注目されています。
スケルトン定借は、建物をスケルトン(構造・躯体、共用部分)とインフィル(住戸内の内装)に分かれたSI住宅とし、契約期間が30年以上の「定期借地権」物件とするものです。
入居者は、当初30年間は定借の持ち家に住み、地代と管理費を地主に払います。31年以降は建物を地主に売却し(買い取らない場合は50~60年後)、その後は借家として継続して住み続けることができます。売却代金は、家賃相殺契約を結び、その後の家賃を低く抑えます。

つなぎ融資(つなぎゆうし)

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでに、一時的な借入をする短期の融資のことです。
住宅ローンの借入は、物件が完成し、所有権が移転した後に、金融機関が物件に抵当権を設定登記してから融資が実行されます。しかし、抵当権を登記するためには、不動産会社や建築会社に代金を支払う必要があります。そのため、住宅ローンが実行されるまでの間に利用されるのが、つなぎ融資です。買い替えの場合にも、売却物件の代金が支払われるまでの間、利用する場合があります。
つなぎ融資は住宅ローンと異なるので、別の契約書が必要で、諸費用や利息も発生します。

坪単価(つぼたんか)

販売坪単価とは、売買価格を土地面積で割った価格をいいます。
土地や一戸建て住宅、マンションの相場比較に用います。
マンションの場合は複雑で、基本となる計算では、専有面積1坪あたりの建築費、専有面積1坪あたりに充当する土地価格、販売費用、利益などによって平均坪単価が算出できますが、同じ物件でも階や部屋の位置(角住戸、妻側など)、設備やグレードによって住戸ごとの坪単価には開きがあるようです。

妻側住戸(つまがわじゅうこ)

マンションの、住棟の端にある住戸のことです。建物の棟と平行な側面を平側(ひらがわ)といい、棟と直角な側面を妻側といいます。
妻側住戸とは、マンションなどの集合住宅において、住棟の端に位置する住戸のことをさします。いわゆる角部屋になるため、バルコニーなどを広めに取ることが可能で、通風・採光などに優れています。中心に対して端をさす、端(つま)がその語源といわれています。

定期借地権(ていきしゃくちけん)

定期借地権とは、借地契約満了後に更新がなく、土地を所有者に返還する制度です。
1992年施行の借地借家法によって創設されました。定期借地権を設定すると、契約期間終了後には借地人は更地にして土地を地主に返還しなければなりません。定期借地権の導入によって、地主には確実に土地を返してもらう安心感ができ、土地の貸し借りがしやすくなりました。
定期借地権には「一般定期借地権」(存続期間50年以上)と、「建物譲渡特約付借地権(同30年以上)、「事業用借地権」(同10年以上20年以下」があります。

抵当権(ていとうけん)

借金のかたとして確保(担保)される権利を抵当権といいます。
質権(しちけん)などと違い、土地などの目的物を自由に使用収益できることから、広く利用されています。 この場合、債権者を抵当権者、債務者を抵当権設定者、債務を担保する第三者(債務者の親族や友人など)を物上保証人と呼んでいます。
民法上、抵当権の対象(目的)になるのは、不動産(土地と建物)と地上権、永小作権です。また、特別法でさまざまな物が抵当権の目的になっています。
マンションの購入などでローンを組む場合、金融機関と抵当権設定契約を結び、抵当権設定登記を行うのが一般的です。
なお、抵当権から優先的に支払ってもらえる(優先弁済)順番は、登記の順番になっています。

抵当権設定登記(ていとうけんせっていとうき)

当権の設定を記載した登記のことを、抵当権設定登記といいます。
抵当権とは、債務者が債務を履行できない場合に、債権者が競売等を実行して、債権を確保する担保権の一種です。
不動産取引で、抵当権の設定が行われるのは、ローンを借りて不動産を手に入れる際に、債務者(借り手)が金融機関(銀行など)と抵当権設定契約を結ぶ場合です。
このとき登記される抵当権設定登記には、日付・原因・債権額(借入額)・利息・損害金・債務者(借り手)・債権者(金融機関)などが記載されます。
なお、登記の申請には、抵当権設定契約書、権利証(登記済証)、印鑑証明書、司法書士への委任状などが必要となります。

鉄骨鉄筋コンクリート造(てっこつてっきんコンクリートぞう)

SRC造とは、鉄骨鉄筋コンクリート造(Steel Reinforced Concrete)の略で、鉄筋コンクリートに鉄骨を内蔵させた建築構造のことです。
RC造と比べると強度に優れているので、柱や梁を細くすることが可能となり、全体の重量を抑えることができます。そのため、7~25階程度の高層建築によく用いられますが、鉄骨造や、RC造と比べると建築コストは高くなるので、低中層の建物にはあまり用いられません。

鉄骨造(てっこつぞう)

鉄骨造とは、骨組に鉄骨を使用した構造のことです。S造(STEEL造)ともいいます。
使用される鉄骨の種類により、重量鉄骨造と軽量鉄骨造があります。通常「鉄骨造」という場合は、重量鉄骨ラーメン構造のことを指します。H型鋼などの鋼材を使用して、柱や梁をボルトや溶接で剛接合した軸組工法です。
設計の自由度が高く、耐久性も優れています。鉄筋コンクリートに比べて軽いので、超高層マンションなどでも採用されています。

手付解除(てつけかいじょ)

手付を交付することによって、後で契約を解除できるようにすることを手付解除といいます。
売買契約や賃貸借契約などで、相手方が履行に着手するまでは、手付金を支払ったもの(買主や借主)は手付金を放棄し(手付流し)、相手方(売主や買主)は受け取った手付金の2倍を返却する(手付倍返し)ことで、契約を解除できます。
履行の着手とは、買主が代金の一部として内金を支払ったり、売主が物件の引渡しや登記の準備を始めたことをいいます。また、この手付のことを解約手付といいます。

手付金(てつけきん)

売買契約や賃貸借契約などを交わす際に、当事者の一方から相手方に対して交付される金銭その他の有価物を「手付」といい、特に金銭の場合を「手付金」といいます。
手付には大きく分けて次の3つの種類があります。

  1. 契約成立の証拠となる「証約手付」
  2. 手付を交付した者はそれを放棄し、相手方はその倍額を返却することによって、契約を解除することを認める「解約手付」
  3. 手付額を、債務不履行の場合の損害賠償の予定、または違約罰とする「違約手付」
また、「解約手付」も「違約手付」も「証約手付」を兼ねています。どの手付かは当事者の意思表示で決まりますが、意思が不明な場合は「解約手付」と解されます。
なお、宅建業者が売主の場合、受領した手付はいかなる場合でも、「解約手付」と見なされます。

展開図(てんかいず)

展開図とは、室内の壁をそれぞれ、正面から見た図面です。
通常は北側の壁面から時計回りに描かれ、各部屋の壁の形状・デザイン等とともに、ドアや窓、手摺りやカウンターなどが、どのように設置されているかを確認することができます。

戸当たり(とあたり)

戸当たりとは、開閉時に戸が壁や鴨居に当たって損傷したり、耳障りな音をたてないように取り付ける装置のことです。
開き戸の場合は床や幅木に、引き戸の場合は鴨居や戸に取り付けられるのが一般的です。金物やゴム、フェルトといった素材がよく使われます。

等価交換方式(とうかこうかんほうしき)

等価交換方式とは、土地所有者とデベロッパーが共同事業者となり、オーナーは土地を出資し、デベロッパーが建物を建て、それぞれの出資比率に応じて土地建物を取得することです。
オーナーの土地持分の一部と、デベロッパーの建物区分所有権の一部を、等価で交換することになります。この方式では、土地所有者は資金負担なしで建物を取得でき、デベロッパーは用地取得のための資金やリスクを軽減できます。

等価交換マンション(とうかこうかまんしょん)

等価交換マンションとは、等価交換方式で建てられたマンションのことです。
土地オーナーが提供した土地にデベロッパーによって建設され、通常ではデベロッパーの所有分は分譲されていますが、オーナー所有分は所有権を持ったまま賃貸経営をしている場合があります。こうしたケースでは、1棟のマンションに分譲と賃貸が混在することになり、維持管理の品質にバラツキが生じることもあります。そのことが原因で、トラブルが生じることもあります。
等価交換マンションは、土地活用の有効な方法ですが、その後の資産価値の維持の点からは、1棟として整合性のあるマンション管理が求められます。

登記済証(とうきずみしょう)

所有権の登記など不動産の登記をした後、登記名義人に交付される「登記済証」の一般的な呼び名を権利証といいます。
権利証=「登記済証」は登記完了の後、申請書の副本(写し)や原因証書(売買契約書等)に、登記済の証明印が押されて還付されます。
その後、移転登記等での申請を行う場合、本人確認のために申請書に添付しなければなりません。
なお、登記事務のコンピューター化が推進されており、本人確認のための機能としての権利証(登記済証)は、「登記識別情報」(12桁のパスワード)に移行しつつあります。

登記簿(とうきぼ)

不動産の物理的状況と権利関係を法的に記録(登録)した帳簿のことを登記簿といいます。
登記簿は土地と建物に分けられ、表題部と権利部(甲区と乙区)から成り立っています。(平成17年施行の改正不動産登記法により甲区と乙区をまとめて権利部と呼ぶようになりました)
不動産の物理的状況を示す表題部では、土地登記簿の場合、所在地の地番、地目、地積などが、建物登記簿の場合、家屋番号、構造、床面積などが記載されています。また、甲区には所有権に関する事項が、乙区には所有権以外の権利(抵当権など)が記載されています。
なお、登記簿のコンピューター化により、従来の紙への記載から電磁的記録(登記記録)へ移行しつつあり、登記簿謄本は登記事項証明書に、抄本は登記事項要約書に移行しつつあります。

都市計画税(としけいかくぜい)

都市計画税とは、市街化区域内の不動産にかかる地方税のことです。
この都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用を目的としています。
税率は0.3パーセント以下ですが、市町村によって異なります。
納付期限は固定資産税と同じで、毎年1月1日現在の所有者に課されます。
固定資産税と同様に、一定の条件に合えば、土地に対する課税標準額を軽減(敷地面積200平方メートルまでは3分の1、それ以上は3分の2)に軽減する措置があります。

土地区画整理事業(とちくかくせいりじぎょう)

土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、土地の区画形質を変更したり、公共施設を新設したり変更したりする事業のことをいいます。
公共施設を整備改善したり宅地の利用を増進する場合、土地区画整理法に従って行われます。
土地区画整理は、土地所有者(地権者)が少しずつ土地を提供(減歩)し、その土地を道路や公園など地区内に必要な公共用地に充てるほか、その一部を売却して事業費に充当(保留地=売却分が事業の資金になる土地)します。
土地区画整理によって整備された市街地は、2004年度末時点で全国に約39万ヘクタールあります。

取引事例比較法(とりひきじれいひかくほう)

取引事例比較法とは、不動産鑑定評価の1つで、取引事例情報を元に対象不動産の試算価格を求める方法です。
この手法では、多数の取引事例を収集して適切な事例を選び、取引の特殊事情や時期の修正を行い、取引事例の個別的要因を標準補正し、さらに地域格差などを比較して価格を求めます。このようにして求められた試算価格を比準価格といいます。

同時決済(どうじけっさい)

同時決済とは、不動産の売買と融資を同時に行うことです。
通常、住宅ローンを組んでマイホームを購入するときには、売買契約を締結する日に次のことが同時に行われます。

  1. 売主の抵当権の抹消
  2. 所有権の移転登記
  3. 買主の抵当権設定登記
  4. ローン契約
このように「同時決済」にすることで、「つなぎ融資」が不要になります。

道路幅員(どうろふくいん)

道路幅員とは、道路の幅のことをいいます。
それぞれの道路の幅員は、地方公共団体の道路台帳で確認できます。 道路幅員は、接道義務の要件などにもなっています。

土間(どま)

屋内で、床を張らずに土足で歩くように作られたところを、土間といいます。
古い民家では、玄関と、履き物を脱いで上がる居室(床を張った屋内)との間に、土間がつくられていました。いわば戸外と屋内の中間的なところです。
土間は、三和土(たたき・漆喰を塗り固めた床)やコンクリート、タイルなどで仕上げたものもあれば、単に土を固めたものもあります。地面とほぼ同じ高さで、地面より高い位置にある居室とは区別され、主に台所や作業場として利用されてきました。
現代住宅では、土間は玄関の一部になり、作業スペースとしての機能はなくなりました。