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さ行の不動産用語

サービスバルコニー

サービスバルコニーとは通常のバルコニーと比べて比較的小さなものをいいます。
キッチン横のものや、北向きのもののことをさすのが一般的です。ごみ置き場や、室外機置き場として利用されるものが多く見られます。

サービスルーム

サービスルームとは、納戸やフリールームのことです。
建築基準法上の採光・換気の基準を満たしていないので、居室とは認められません。間取図などで「S」と略されることもあります。

サイディング

建物の外壁に使う板状の外装材のことです。
工場の品質管理の下に生産された不燃外壁材が主に使われ、耐火性や耐久性に優れているため、木製板の代わりに使用されるようになりました。
比較的安価で、色柄やデザインが豊富です。種類は、セメント系とセラミック系と金属系に大別できます。セメント系は、表面をガラス質でコーティングし、クラシックな欧米風の住宅などに使われることが多いようです。金属系サイディングは、軽量で防水性や断熱性が高く、リフォームに向いているともいわれます。

サニタリー

サニタリーとは、キッチンを除いた浴室、洗面所、トイレなどの衛生のための設備を持つスペースの総称です。
また、その中の小物や設備も含みます。欧米では、寝室に隣接して浴室、洗面所、トイレの3つの機能をひとつにまとめた、プライベートなバスルームを設けることが多いようですが、日本の住宅では、それぞれを扉で仕切られた別々の空間におくことが一般的です。

さや管ヘッダー方式(さやかんへっだーほうしき)

さや管ヘッダー工法とは、樹脂製のさや管の中に本来の給水管を通す二重構造の配管工法のことです。中の給水管も樹脂製なので錆びることがなく、軟らかくて曲げやすく、鋼管のように継ぎ手がいらないので、水漏れの危険性が少なくなります。また、中の給水管が劣化した場合、抜き出して簡単に交換できるので、壁や天井などを壊す必要がありません。 ヘッダー工法とは、ヘッダーと呼ばれる給水・給湯を一元的に分配するユニットから、各水栓まで供給されることです。ヘッダーから各給水栓まで途中に分岐がないので、複数の水栓を同時に使用した場合でも、水量変化が少なく、安定した給水、給湯量が得られます。 さや管ヘッダー工法は、さや管内部の空気層による断熱により、裸配管に比べて結露が起きにくく、給湯配管では保温効果が期待できます。また、内装工事後に内管を通すため、配管への釘打ちなど、他業種とのトラブルも低減できるなどのメリットがあります。

財形住宅融資(ざいけいじゅうたくゆうし)

財形住宅融資とは、勤務先で財形貯蓄をしている人が、住宅購入時に利用できる融資です。
貯蓄期間1年以上で、貯蓄残高が50万円以上であれば利用できます。最高4000万円まで借入可能で、他の融資との併せ借りができます。また、勤務先から住宅手当や利子補給などの援助を受けることもあります。
金利は5年ごとに見直される固定金利のため、金利変動リスクがありますが、利率は低めに設定されています。

市街化区域(しがいかくいき)

市街化区域とは、都市計画の区域内で、既に市街地となっている区域と、およそ10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図ることになっている区域のことをいいます。
この区域では、用途地域が定められ、道路、公園、下水道などの都市施設を整備するとともに、土地利用を規制することによって、良好な都市環境の形成が図られます。

市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)

市街化調整区域とは、都市計画の区域内で、市街化を抑制することになっている区域のことをいいます。この区域では、原則として、建物を建てることも、開発をすることもできません。

敷金(しききん)

建物の賃貸借契約を新規に締結する際に賃料不払いの担保また、解約時の原状回復費用の前払いを目的に預けられる金銭。解約後上記の金額を控除した額が返金される。

敷地権・敷地利用権(しきちけん・しきちりようけん)

敷地権とは、マンションなどの区分所有建物において、建物と一体化した土地に対する権利のことです。敷地利用権ともいいます。
マンションを購入すると、区分所有権と同時に敷地権も所有することになります。区分所有建物では、敷地は所有者全員の共有物であるため、敷地権は「敷地持分の共有」または「敷地持分の準共有」となります。 敷地権の登記がされると、専有分についての権利に関する登記は敷地権についても同じ効力をもつことになります(区分所有権が移転されると、敷地権も同様に移転されるなど)。

私道(しどう)

私道とは、個人の所有する土地で、その道に面している土地の利用を目的に造った道のことをいいます。私道は、私有地なので、原則として他人が通行することはできません。
ただし、建築基準法の道路とみなされているものは、他人でも自由に通行でき、所有者はその変更・廃止が制限されます。また、私道沿いに他人の住宅が建っており、その住人に通行する権利が認められているときは、その私道の廃止には、私道に接する住人の承諾が必要になります。

借地権(しゃくちけん)

借地権とは、建物の所有を目的とする賃借権および地上権をいいます。
1992年の借地借家法により、借地権は地上建物の登記があれば、対抗力(所有権が移転した第三者に借地権を主張できる)を認められるようになりました。
また、借地権の譲渡・転貸に地主の承諾(地上権は不要)に代わる裁判所の許可や建物買取請求権などの制度が設けられました。
尚、借地権は「建物の所有を目的」とするもので、青空駐車場、資材置き場などは該当しません。

修繕積立基金(しゅうぜんつみたてききん)

修繕積立基金とは、マンションなどで将来の大規模修繕費用のために、入居時に支払う一定の修繕金をいいます。
毎月支払う修繕積立金を補填する役割があります。修繕積立一時金ともいいます。
かつて分譲されたマンションのなかには、長期修繕計画がずさんであったり、実際の大規模修繕を行うには修繕積立金では不十分だったりするものがあり、マンションの長期維持管理が問題視されました。また、地震などの災害による被害は想定されていませんでした。
そのため、最近のマンションでは、入居時に修繕積立基金として数十万円を徴収するところが増えています。これは修繕積立金を補う1つの方法です。

修繕積立金(しゅうぜんつみたてきん)

修繕積立金とは、マンションを長期間維持・保全するために、将来の大規模修繕に備える積立金のことです。
修繕積立金は、区分所有者(住人)が持分(専有面積の割合)に応じて負担し(一律の場合もある)、管理組合が徴収して管理します。
修繕積立金の金額は、長期修繕計画に基づいて、計画期間中の修繕費用総額をまかなえるように逆算して算出されます。

所有権移転登記(しょゆうけんいてんとうき)

売買や贈与、相続などによって、土地や建物の所有権が移転したときに行う登記を所有権移転登記といいます。
売買での所有権移転登記を申請するには、売主と買主連名の登記申請書を提出します。添付書類としては、売買契約書の写し、権利証(登記済証)、売主の印鑑証明書、買主の住所証明書、司法書士への委任状などが必要となります。
また、相続の場合には戸籍謄本や遺産分割協議書が必要です。 尚、登記のコンピュータ化によりオンラインでの申請方法に変わりつつあります。

直床工法(じかゆかこうほう)

直床工法とは床スラブの上に直接仕上げ材を張る工法です。
コンクリートスラブの上に、フローリングやカーペットを直張りします。そのため、スラブに厚みがないと足音が階下に響いてしまいます。仕上材に防音性のあるカーペットやクッション材を用いたり、フローリングの下に防音性のあるクッション材を張ることもあります。
床部分の厚さが薄いため、天井を高くできる利点がありますが、遮音性を重視するマンションなどではあまり採用されません。

自走式駐車場(じそうしきちゅうしゃじょう)

各階部分及び屋上部分に駐車する場合の移動を自動車を走行させることにより行う駐車場をいいます。形状によって、フラットタイプ・スキップタイプ・連続傾床タイプに分類され、それぞれ自動車の動線に合わせた特長があります。
大型ショッピングセンターなどでは、鉄筋コンクリート製の4~5階建てのタイプもありますがマンションでは鉄骨ユニットの1層2段式が主流です。
2階部分に上がるための車路を確保する必要があるので、敷地にある程度の余裕が必要になります。また、建築物とみなされるため、容積率の制限も受けます。

地鎮祭(じちんさい)

地鎮祭とは、土地の神への祭礼の1つです。
土木工事やマンションなどの建物の建設に先立って、土地の神を祭り工事の安全や建物の平安を祈願する儀式が行われます。これを地鎮祭といい、起工式と呼ばれることもあります。
一般的には敷地の中に4本の青竹を立て、注連縄を張った中で神主が執り行います。中央には祭壇を作り、酒や米などをお供えし、祭壇の左右には榊を付けた青、赤、黄、白、緑の五色絹の幟を立てることもあります。この五色絹は中国の陰陽五行説にその源があるといわれています。

実勢価格(じっせいかかく)

実勢価格とは、実際の取引が成立する価格のことです。
不動産の時価のことで、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格をいいます。取引が行われた場合には、その取引金額が実勢価格になり、取引がない場合には周辺の取引事例や公的データ(公示価格、固定資産税評価額、路線価など)から推定します。

実測図(じっそくず)

実測図とは、地積測量図のことで、土地家屋調査士などによって実際に測量された地図のことをいいます。
登記所に保管されている公図が、明治時代初期の地租改正事業での測量によって作られたもので、都市部を除くとかなり不正確なことが少なくありません。
1960年以降、分筆(1筆の土地を分けて登記すること)には地積測量図を添付することになっていますが、それ以前に登記されたものは添付されていません。
土地の取引においては、登記上の地積と実際が異なるとトラブルの原因となります。そのため、不動産売買契約に際しては、測量に基づいた実測図を作成し、隣地との境界なども明らかにすることが望まれます。

実測売買(じっそくばいばい)

実測売買とは、不動産の売買において、登記簿上の公図や登記簿面積によるものではなく、現況の土地を測量し、正しい地形や境界、面積に基づいて売買契約を締結することです。
これに対して、公図による売買を公簿売買といいます。
公図は明治時代初期の地租改正事業での測量で作成されたもので、不正確なものも少なくありません。そのため、登記簿面積は実際より少なく記載されていることも多く、隣地との境界なども明示されていないことがあります。後々のトラブルを回避するためには、実測による売買が望まれます。

準耐火構造(じゅんたいかこうぞう)

準耐火構造とは、壁・柱・床などが一定の耐火性能をもった耐火構造に準ずる構造のことです。
一定の耐火性能というのは、火災が起きてから45分間、壁・柱・床・梁が倒壊したり、他に延焼したりしない性能をもっていることをいいます。また、準耐火構造と同等の耐火性能をもつ建築物は、外壁が耐火構造で、屋根が通常の火災では防災上有害な発炎をしないもの、または、柱と梁が不燃材で、主要構造部が準不燃材を利用しているもの、などとされています。
都市計画区域内の防火地域や準防火地域では、準耐火建築物でなければ建てられない地域もあります。

準防火地域(じゅんぼうかちいき)

準防火地域とは、建物の密集する地域で火災が拡大しないようにするために都市計画で定められた地域です。
防火地域と同じ趣旨のものですが、比較的規制が緩和されています。防火地域に建てられる建物は、耐火建築物と準耐火建築物に限られます。準防火地域で、耐火建築物または準耐火建築物にしなければならないのは、地上4階建て以上の建築物または延べ面積が1500平方メートル超の建築物に限定されています。
また、地上3階建以下の木造建築物は、外壁や軒裏などを防火構造にするなど、開口部や主要構造部を防火に必要な一定の技術的基準に適合すればよいことになっています。

スタッコ仕上げ(すたっこしあげ)

スタッコ仕上げとは、建物の外壁などの表面に、モルタルや合成樹脂を吹き付ける仕上げのことです。 古くは消石灰に大理石粉や粘土粉を混ぜたものを使用していましたが、近代以降は、セメントモルタルを用いて粗面に仕上げる方法のことをいうようになりました。
吹き付けた後、モルタルが柔らかいうちに表面をローラーで押さえ、凸凹模様を付けることが多いようです。また、特殊コテで塗り付けることで、縞模様など変化に富んだ模様をつくり出すことも可能で、色彩を施すこともあります。砂粒状の骨材入りスタッコ材を厚く吹き付け、凹凸面を補強した仕上げ法もあります。

スラブ

スラブとは、床版のこと。一般的には鉄筋コンクリート造の建築物において、床の荷重を支える構造床のことを指します。
本来は平板や石板のことをいいますが、鉄筋コンクリート造では大梁や小梁と一体化してつくられ、内部に碁盤の目状に入れられた鉄筋で強度を確保しています。建築基準法では構造耐力上主要な部分の床版は8センチメートル以上と定められていますが、マンションなどの集合住宅では上下階への遮音性を高める必要から、20センチ以上の厚さが標準とされています。コンクリートでつくられているものをコンクリートスラブ、床として用いられるときは床スラブといいます。

制震(せいしん)

振動を制御することをいいます。主にマンションでの騒音対策として、固体の振動で伝わる固体音を制御することを指します。
音には、人の声のように空気振動で伝わるものと、マンションで上階の足音が聞こえるように、床材など固体を伝わるものがあります。水道やトイレで水を流す音など、給排水管を通して伝わってくる音も固体音の一つです。この場合には、振動を緩和するゴムや布地で音源を包み、周りのコンクリートなどに伝わらないような制振対策がとられます。通常は、空気振動で伝わる音を吸収する吸音と、外からの音や外に出ようとする音をさえぎる遮音とを組み合わせて騒音対策がとられます。
また、地震や強風などによる振動を制御することを意味し、制震と書かれる場合もあります。この意味の制振は、建物内の壁面にオイルダンパー(制震装置)などを付けたり、建物の最上階に重量のある部分を加えて、振り子の原理で振動を抑えるパッシブ制御と、コンピュータ解析によるアクチュエータ(駆動装置)で制御するアクティブ制振があります。

設計図書(せっけいとしょ)

設計図書とは、住宅などを建設する際に必要な図面や仕様書のことです。
工事請負契約や、建築確認申請の際に必要な書類のすべてのことを指します。
設計図書の内容は、建築物の構造や規模によっても異なりますが、主なものには、附近見取図、配置図、仕様書(仕上げ表を含む)、平面図、2面以上の立面図、矩計図(かなばかりず)などがあります。

セットバック

セットバックとは、建造物を後退させるという意味ですが、以下のようにいくつかの意味で使われています。

  1. 日照の確保などのために、建物を建てるときに上階を下階よりも後退させること
  2. みなし道路の場合に、道の中心線から2メートル後退した線が道路の境界線とみなされること(ただし、道路の反対側ががけ・川などのときは、がけ・川などの境界線から水平に4メートル後退した線が境界線とみなされます)
  3. 壁面線が指定される場合に、建物の壁またはこれに代わる柱、または高さ2メートルを超える門・へいは、原則として壁面線を越えて建てられないこと
  4. 第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域の中で、都市計画で外壁の後退距離が定められた場合、建物の壁またはこれに代わる柱から敷地の境界線までの距離は、1.5メートルまたは1メートル以上でなければならないとされていること

接道義務(せつどうぎむ)

接道義務とは、建物の敷地が、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないことをいいます。
都市計画区域・準都市計画区域が対象となります。
この義務に反する土地には、原則として、建物を建てることができません。ただし、周囲に広い空地があるなど、特定行政庁の許可を得ることができれば、例外的に接道義務を免れることができます。道路とは、幅員4メートル以上の道路か、みなし道路(1950年11月以前に存在した幅員4メートル未満の道路)、位置指定道路(幅員4メートル以上の私道)をいいます。
敷地が道路に接していない場合には、私道を設けて、道路の位置指定を受けます。位置指定を受けると、この道路に2メートル以上接していれば、接道義務は問題なしとなります。
また、袋地状敷地では、袋地状道路とできる延長制限が政令によって決められています。

専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)

専属専任媒介契約とは、媒介契約の一種で、依頼者(売主や貸主)が、他の宅建業者に重複して依頼することができないと同時に、依頼した宅建業者が紹介する相手(顧客)以外の人とは取引できない媒介契約をいいます。いわば、依頼した業者に全面的に任せるものです。
依頼を受けた業者にとっては、他の業者による横取りの心配がなく、依頼者が自分で取引相手を見つけてしまう可能性もないので、努力が無駄になることはなくなります。それだけ積極的な努力が期待できます。
専属専任媒介契約を結んだ宅建業者は、指定流通機構への物件登録を、媒介契約締結の日から5日以内に行い業務処理状況の報告も1週間に1回以上行わなければなりません。他の媒介契約に比べて、より丁寧な業務が要求されています。

専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

専任媒介契約とは、媒介契約の一種で、依頼者(売主や貸主)が他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約をいいます。 ただし、依頼者は自分で取引相手(顧客)を探して取引することは可能です。 依頼を受けた業者にとっては、依頼者が自ら取引相手を見つけてしまう可能性はありますが、一般媒介契約の場合と異なり、他の業者に取引を横取りされる可能性はありません。そのため、営業努力が無駄になる確率は低く、それでけ積極的な努力が期待できます。 専任媒介契約を結んだ宅建業者は、指定流通機構への物件登録を媒介契約締結日から7日以内に行い、登録済み証を依頼者に渡さなければなりません。また、業務処理の状況の報告を2週間に1回以上行う必要があります。

専有部分(せんゆうぶぶん)

専有部分とは、分譲マンションなどの区分所有権建物において、区分所有者が単独で所有している部分のことです。一般的には住戸部分をいいますが、厳密には、天井・床・壁などコンクリート躯体部分で囲まれた内部空間になります。
これに対して、区分所有権建物において、区分所有者全体で所有している部分は「共用部分」といいます。

専有面積(せんゆうめんせき)

分譲マンション等で、区分所有者が完全に自分個人の所有物として扱える専有部分(部屋の内側)の面積を専有面積といいます。これには玄関ポーチやバルコニーなどの面積は含まれません。
専有面積の計算方法には、内法面積(うちのりめんせき)と壁芯面積(へきしんめんせき)の2種類があります。内法面積は、実際に使用可能な壁の内側だけの面積のことをいい、壁芯面積は、部屋を囲むコンクリート壁の中心線で囲んだ面積をいいます。したがって、内法面積が壁の厚さの半分ほど小さくなっています。
尚、登記簿での「床面積」は内法面積で、分譲マンションの広告は、一般的に壁芯面積が記載されています。

底地(そこち)

借地権がついた宅地の所有権を底地といいます。(建物の所有を目的とする地上権、貸借権を借地権といいます) 更地(さらち)のように、土地所有者が自由に利用したり転売できる「完全所有権」とは違い、借地権者との関係で利用上の制約を受けたり、第三者に底地だけを売却することが難しいことから、「不完全所有権」といわれています。
尚、底地の価格は更地の時価から借地権価格を差し引いた金額に相当します。

外断熱(そとだんねつ)

外断熱とは、断熱材を建物の外側に施工する断熱工法の一つです。
建物の構造体が、直射日光など外的な刺激にさらされないために、構造体自体が劣化しにくくなります。また、畜熱効果の高いコンクリート造は、室内の温度が一定に保たれやすくなり、冷暖房費の軽減や結露抑制の効果が高くなります。日本では、建物の内側に断熱材を充填する「内断熱工法」が主流ですが、外断熱工法を採用するところも徐々に増えています。

ソフトダウンウォール

ソフトダウンウォールとは、目の高さまで引っ張って降ろせるキッチンの吊り戸棚のことです。
吊り戸棚の上段は、身長の高い人でないと手が届かず、その都度踏み台を用いるのは不便です。
つい、仕舞い込んだままになったり、せっかくの収納スペースが無駄になってしまうこともあります。そんな不便さを解決してくれるのがソフトダウンウォールで、身長が低めの人でも簡単に取り出せます。